Site plan dalam konstruksi adalah elemen penting dalam setiap proyek pembangunan, baik untuk properti komersial maupun kawasan perumahan.
Dokumen ini umumnya digunakan oleh para pengembang sebagai panduan sebelum proses pembangunan dimulai.
Manfaat dari keberadaan dokumen ini tidak hanya dirasakan oleh pihak pengembang. Para calon pembeli pun akan merasa lebih percaya diri ketika memilih properti yang dilengkapi dengan site plan yang jelas.
Dengan adanya informasi tersebut, pembeli dapat mengetahui arah pengembangan dan rencana jangka panjang dari proyek yang sedang berlangsung di suatu lokasi.
Memahami isi dan fungsi dokumen ini akan memberikan gambaran yang lebih menyeluruh terhadap proyek pembangunan yang sedang dijalankan.
Oleh karena itu, penting bagi siapa pun yang terlibat dalam industri properti atau berminat memiliki hunian untuk memahami detail dari site plan dalam konstruksi.
Pengertian Site Plan dalam Konstruksi
Site plan dalam konstruksi merujuk pada representasi visual dua dimensi yang menggambarkan secara rinci rencana pembangunan pada suatu lahan.
Di dalam gambar tersebut, tercakup berbagai elemen pendukung seperti batas-batas area, luas lahan, serta fitur-fitur penting lain yang ditampilkan dalam skala tertentu.
Umumnya, site plan mencakup perencanaan jalan, jaringan air bersih, penyediaan fasilitas umum, dan sistem kelistrikan.
Selain itu, dokumen ini juga harus memperlihatkan lokasi bangunan yang akan dibangun maupun rencana penambahan di kemudian hari, serta kontur tanah tempat bangunan tersebut berdiri.
Secara umum, site plan merupakan gambar rancangan dua dimensi yang memuat detail-detail pembangunan.
Dalam pembuatannya, perlu dijelaskan pula batas kavling dan unsur-unsur pendukung lainnya, dengan tetap memperhatikan skala area yang digunakan.
Developer dapat memanfaatkan rencana penambahan bangunan atau rencana tapak ini untuk mendukung strategi pemasaran perumahan. Rencana tersebut biasanya disertai fasilitas pendukung sebagai bagian dari promosi kepada calon pembeli.
Penataan ruang dan sistem yang tersusun dalam site plan dapat mempengaruhi berbagai aspek dalam bangunan, termasuk kenyamanan dan kualitas hunian dalam jangka panjang.
Oleh sebab itu, saat merancang site plan untuk rumah, terdapat beberapa ketentuan yang sebaiknya diikuti:
- Luas bangunan tempat tinggal maksimal 65 persen.
- Jalan akses direncanakan sebesar 20 persen.
- Fasilitas umum dan ruang terbuka dialokasikan 10 persen.
- Kebutuhan komersial mendapatkan porsi 5 persen.
Komposisi ini penting diperhatikan oleh calon pembeli demi memastikan lingkungan hunian tetap nyaman dan tertata, sehingga dapat meningkatkan kualitas hidup para penghuni.
Jika proporsinya melampaui ketentuan, seperti luas bangunan yang melebihi 65 persen, maka kondisi perumahan bisa menjadi sempit dan tidak nyaman untuk ditinggali.
Tak hanya sebagai panduan tata ruang, site plan yang terencana secara matang juga berpotensi meningkatkan nilai investasi.
Bahkan, ia dapat mengantisipasi pengembangan infrastruktur di masa depan, seperti pembangunan jalan tol yang berada dekat dengan lokasi proyek.
Fungsi Site Plan
Perencanaan tapak digunakan untuk menggambarkan wujud nyata dari rencana pembangunan kawasan perumahan secara visual.
Rencana ini memungkinkan wujud fisik hunian dan seluruh fasilitas pendukung yang ada di dalam lingkungan perumahan dapat terlihat dengan jelas.
Fasilitas yang dimaksud meliputi jaringan jalan, sarana ibadah, area komersial, ruang terbuka, pusat layanan kesehatan, sarana pendidikan, area belanja, serta infrastruktur lainnya yang tersedia dalam kawasan tersebut.
Rencana ini juga memberikan gambaran bagi calon konsumen mengenai jenis hunian atau bangunan apa saja yang akan direalisasikan oleh pihak pengembang.
Selain menampilkan bentuk fisik bangunan, perencanaan ini berperan penting dalam memastikan bahwa tidak terdapat pelanggaran terhadap aturan jarak bangunan dan perhitungan dasar pembangunan yang telah ditetapkan.
Dengan begitu, calon pemilik rumah bisa mengetahui apakah rancangan pembangunan telah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Dari sisi kelengkapan dokumen, perencanaan tapak memiliki fungsi penting dalam proses pengurusan izin pendirian bangunan atau IMB.
Pada umumnya, pemerintah daerah—baik kota maupun kabupaten—membutuhkan dokumen ini untuk sejumlah keperluan berikut.
- Mengetahui apa saja yang akan dibangun oleh pengembang dalam suatu kawasan atau rencana penambahan bangunan baru di atas lahan tertentu.
- Menilai dan mengukur batas sempadan bangunan serta tingkat kepadatan lahan yang digunakan untuk pembangunan, apakah semua itu telah mematuhi aturan hukum yang berlaku atau belum.
Keseluruhan manfaat dari perencanaan tapak ini bisa digunakan oleh pengembang dan calon pembeli guna memastikan bahwa proyek yang direncanakan berjalan sesuai regulasi dan harapan.
Pengaturan Site Plan
Rancangan site plan merupakan elemen krusial yang harus disiapkan sebelum proses pembangunan kawasan perumahan dimulai.
Dengan adanya perencanaan ini, pengembang cukup menyusun strategi pengembangan hanya satu kali untuk lahan yang telah ditetapkan, sehingga keputusan yang diambil bisa lebih matang dan efisien.
Perencanaan site plan memiliki urgensi tinggi karena perancangannya ditujukan untuk digunakan dalam jangka waktu yang lama. Dengan perencanaan yang baik, dampak buruk terhadap area sekitar dapat dicegah di masa mendatang.
Saat menyusun rancangan kawasan perumahan, pengembang perlu segera mengambil langkah-langkah teknis tertentu. Beberapa aspek penting yang perlu diperhatikan dalam pengaturan site plan antara lain:
- Penyusunan lahan kavling secara terorganisir. Tujuannya adalah agar pembagian antara kavling besar dan kecil dapat tersusun rapi dan selaras, sehingga potensi konflik sosial di kemudian hari dapat diminimalkan.
- Perencanaan jalur transportasi internal secara menyeluruh. Desain jalan yang cukup luas akan mendukung kelancaran aktivitas dan interaksi antarwarga di kawasan tersebut.
- Penyediaan lahan yang cukup untuk kebutuhan publik. Ini termasuk ruang ibadah, area hijau, tempat bermain, institusi pendidikan, dan fasilitas lainnya yang mendukung kenyamanan penghuni.
- Pengelolaan sistem drainase secara efektif. Ini termasuk sistem pembuangan limbah yang dirancang sedemikian rupa untuk memastikan lingkungan hunian terbebas dari banjir maupun genangan air yang mengganggu.
Perencanaan hunian seperti ini bertujuan menciptakan tempat tinggal yang nyaman dan mudah diakses oleh masyarakat. Jika memungkinkan, akan lebih baik bila kawasan tersebut dibentuk menjadi satu kesatuan ruang yang harmonis dan terintegrasi.
Regulasi Terkait Rencana Tapak
Selain kelima pengaturan dalam site plan yang telah disebutkan, terdapat sejumlah poin krusial dalam regulasi yang berhubungan dengan rencana tapak yang perlu diperhatikan. Beberapa di antaranya yaitu:
- Siapa pun, baik individu maupun badan hukum, yang ingin merancang penggunaan lahan untuk keperluan pembangunan proyek atau bangunan, wajib mengantongi izin lokasi atau rekomendasi perencanaan (advice planning) dari pejabat berwenang sesuai ketentuan undang-undang yang berlaku.
- Pihak yang melaksanakan pembangunan di atas tanah yang telah dibebaskan berdasarkan izin lokasi dan rekomendasi atau fatwa pengarahan lokasi, diwajibkan terlebih dahulu membuat rencana tapak.
Setelah itu, rencana tersebut harus diajukan untuk disahkan oleh walikota melalui instansi yang bertanggung jawab atas tata kota dan permukiman.
- Rencana tapak wajib dituangkan dalam bentuk visual berupa gambar atau peta berskala tertentu di atas media kertas kalkir, dengan format yang sudah ditentukan oleh dinas atau instansi terkait.
- Apabila pembangunan ditujukan untuk fasilitas sosial murni seperti sarana ibadah dan pendidikan dengan luas tanah kurang dari 5000 meter persegi, maka kewajiban pengesahan rencana tapak tidak diberlakukan.
Secara keseluruhan, penyusunan site plan merupakan bagian penting dalam pembangunan kawasan perumahan oleh developer.
Rencana ini pada akhirnya akan berkontribusi dalam membentuk suatu lingkungan atau bahkan kota yang ideal dan teratur.
Isi Site Plan
Secara umum, perencanaan tapak disusun dengan memperhatikan elemen-elemen penting yang menyertainya, seperti keterangan informasi, skala batang, serta ilustrasi arah mata angin.
Selain itu, site plan biasanya memuat konten yang cukup rinci. Adapun sejumlah komponen yang biasa tercantum dalam dokumen site plan antara lain sebagai berikut.
- Bangunan rumah
- Bangunan tempat ibadah
- Kompleks-kompleks pertokoan
- Jalan
- Taman
- Pohon
- Kolam atau landscape lainnya
- Air
- Dermaga
- Ruang publik
- Lingkungan hijau
- Sekolah
- Pasar serta fasilitas publik lainnya
Di samping itu, perencanaan tapak juga harus memperlihatkan seluruh sudut bangunan baru yang nantinya bisa dimanfaatkan jika ingin dilakukan penambahan ruang di waktu mendatang.
Dalam menyusun site plan untuk kawasan perumahan, perlu dilakukan pengaturan terhadap komposisi tapaknya.
Pembagian komposisi ini menjadi aspek krusial, mengingat perlunya menciptakan kenyamanan bagi setiap penghuni yang menetap di area tersebut.
Oleh karena itu, penyusunan site plan merupakan kewajiban bagi para pengembang perumahan, guna memastikan hasil pembangunan yang optimal dan sesuai dengan harapan.
Cara Mengajukan Site Plan
Jika pihak pengembang ingin memperoleh persetujuan atas site plan yang diajukan, maka terdapat sejumlah ketentuan yang harus dipenuhi sesuai dengan pedoman dari SIPP Kemenpan RB.
Berikut ini adalah beberapa syarat yang perlu dilengkapi dalam proses tersebut.
- Mengajukan surat permohonan
- Fotokopi KTP dari pemohon
- Fotokopi bukti kepemilikan maupun legalitas lahan
- Fotokopi dari surat keterangan beban banjir
- Fotokopi izin lokasi
- Profil dari perusahaan disertai dengan dokumen-dokumen berupa fotokopi akte pendirian perusahaan, fotokopi perubahan terakhir dari akte pendirian perusahaan jika ada perubaha, fotokopi SIUN, SITU, NPWP perusahaan.
- Fotokopi dari izin lingkungan atau SPPL
- Gambar dari rencana site plan
- Gambar dari desain bangunan perumahan
- Rekomendasi dari PLN dan PDAM.
Syarat Mengajukan Site Plan
Terdapat pula sejumlah ketentuan tambahan yang mungkin berbeda tergantung pada jenis bangunan yang direncanakan pembangunannya. Namun, jika tidak terdapat perbedaan, maka setelah semua syarat terpenuhi, langkah-langkah berikut bisa diikuti dalam proses pengajuan site plan.
- Pengajuan pra-site plan dilakukan oleh pemohon kepada wali kota di wilayah pembangunan tersebut.
Proses ini diajukan melalui Kepala Dinas Tata Kota dan Permukiman dengan melampirkan surat permohonan dan dokumen persyaratan secara lengkap.
Pemohon juga memiliki opsi untuk melakukan pendaftaran secara daring, yaitu dengan membuat akun terlebih dahulu, mengisi formulir pengajuan, dan mengunggah seluruh berkas yang diminta.
- Bila semua persyaratan administrasi telah dipenuhi, maka permohonan akan diterima dan diproses. Sebaliknya, jika ada ketidaksesuaian atau kekurangan, permohonan akan ditolak dengan penjelasan yang menyertainya.
Apabila dokumen belum lengkap, maka berkas akan dikembalikan agar pemohon bisa melengkapinya.
Untuk pengajuan online, pemberitahuan persetujuan atau penolakan akan dikirimkan melalui SMS, dan bukti pendaftaran bisa dicetak oleh pemohon jika permohonan disetujui.
- Setelah permohonan disetujui, dinas terkait akan melakukan studi serta pemeriksaan administratif guna menetapkan persetujuan site plan. Pemohon akan mendapatkan SMS berisi jadwal peninjauan lapangan.
Setelah survei lokasi selesai dilakukan, pemohon akan diminta menyetujui berita acara hasil peninjauan tersebut.
- Jika jenis permohonannya hanya berupa advice planning, fatwa, atau arahan lokasi tanpa izin lokasi maupun pemecahan dari master plan, maka pengesahan site plan akan ditandatangani oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Permukiman, selama permohonan tersebut memenuhi ketentuan yang berlaku.
- Selanjutnya, tim teknis akan melaksanakan verifikasi berdasarkan hasil tinjauan lapangan.
- Bila hasilnya dinyatakan sesuai dan layak, maka tahapan berikutnya adalah pengecekan terhadap rancangan surat keputusan pengesahan.
- Setelah itu, pemohon akan menerima notifikasi melalui SMS atau email yang menyatakan bahwa seluruh proses pelayanan telah tuntas.
- Tahapan terakhir berupa penerbitan dan penyerahan surat pengesahan site plan. Proses pelayanan ini umumnya memerlukan waktu paling lama 14 hari kerja, dihitung sejak berkas persyaratan dinyatakan lengkap.
Cara Mengajukan Perubahan pada Site Plan
Jika terdapat perubahan terhadap site plan yang telah diajukan sebelumnya—misalnya pembaruan gambar atau penyesuaian terhadap susunan bangunan—maka revisi tersebut tetap harus mempertimbangkan kondisi lingkungan di sekitar lokasi pembangunan.
Setiap penyesuaian yang dilakukan terhadap site plan wajib memperoleh persetujuan dari kepala dinas, setelah seluruh persyaratan yang dibutuhkan dipenuhi dan diserahkan secara lengkap.
Di bawah ini merupakan ketentuan yang harus dipenuhi dalam proses pengajuan revisi terhadap site plan.
- Membuat surat permohonan mengenai adanya perubahan pada site plan yang sebelumnya telah diajukan.
- Membuat surat kuasa, apabila ketika mengurus pengajuan perubahan site plan tersebut diwakilkan oleh seseorang.
- Fotokopi KTP
- Fotokopi surat tanah
- Fotokopi PBB yang telah lunas setahun terakhir
- Memberikan surat izin peruntukan penggunaan tanah, izin lokasi maupun rekomendasi dari walikota apabila luas pemukiman atau perumahan mulai dari 5000 meter persegi.
- Memberikan tanda lunas dari izin peruntukan penggunaan tanah
- Memberikan akta pendirian perusahaan maupun yayasan untuk developer atau pemohon berbadan hukum
- Memberikan dan mendapatkan izin dari tetangga
- Memberikan gambar dari pra site plan
Jika pemohon telah menyerahkan seluruh dari sepuluh persyaratan yang diminta secara lengkap, maka kepala dinas akan memberikan persetujuan terhadap site plan yang telah direvisi atau mengalami perubahan.
Mengapa Calon Pembeli Harus Memahami Site Plan?
Tak hanya pengembang, keberadaan site plan juga memberikan manfaat bagi calon pembeli rumah di suatu kawasan perumahan.
Dengan memahami site plan dalam suatu proyek, calon pembeli dapat mengenali letak lokasi yang diinginkan secara lebih jelas dan tepat.
Hal ini membantu mereka dalam memilih posisi hunian yang sesuai dengan berbagai pertimbangan, mulai dari kelengkapan fasilitas perumahan, kemudahan akses menuju lokasi, hingga kenyamanan lingkungan yang bisa terlihat dari detail pada site plan.
Tak hanya itu, calon pembeli juga bisa memperoleh gambaran apabila di kemudian hari terjadi perubahan atau adanya tambahan fasilitas maupun bangunan baru di area perumahan tersebut.
Apakah kawasan akan terasa semakin padat, tetap nyaman, atau justru menurunkan kelayakan huni?
Dengan melihat site plan, calon pembeli dapat memahami rencana jangka panjang dari pengembang dalam mengatur tata ruang dan menyediakan fasilitas umum yang mendukung lingkungan hunian.
Karena itu, sebelum mengambil keputusan untuk membeli rumah atau tanah di kawasan tertentu, penting bagi calon pembeli untuk mencermati dan memahami informasi yang tercantum dalam site plan tersebut.
Sebagai penutup, memahami site plan dalam konstruksi penting agar setiap langkah pembangunan berjalan sesuai rencana dan menciptakan lingkungan yang nyaman serta tertata rapi.